Полезная информация

Оцінка частки у квартирі

З поширенням такого виду права на житло як спільна часткова власність, окремі частки в квартирах стали таким же товаром на ринку нерухомості, як і самі квартири. Відповідно, в різних ситуаціях, що виникають у процесі ринкового обороту часткою, став актуальним і питання визначення ринкової вартості частки у праві на те чи інше житлове приміщення. Найбільш характерний приклад такої ситуації - це процес поділу житла між декількома пайовими власниками.

Оцінка ринкової вартості частки досить схожа на оцінку квартири, з одним лише істотною відмінністю - вартість одного квадратного метра в частці на квартиру не дорівнює вартості hr навчання того ж квадратного метра в цілій квартирі. Пояснимо це на простому прикладі. Припустимо, є квартира, її ринкова вартість 10 мільйонів рублів. При цьому ринкова вартість 1/2 частки у праві на цю квартиру не буде рівна 5 млн. рублів, як це може здатися з першого погляду - вона буде менше. Чому менше? Тому, що ціла квартира - це індивідуальне житло, а частка в квартирі - це, фактично, житло комунальне. Різне якість - різна ціна.

Важливе місце при оцінці частки займає визначення величини знижки до ринкової вартості 1 квадратного метра в цілій квартирі, якщо це квадратний метр продається в складі частки. Величина цієї знижки визначається шляхом статистичного аналізу поточної ринкової інформації і залежить від розміру самої частки. Для московського ринку житла на сьогоднішній день, усереднено, ця знижка становить 30-40%. Для відносно малих часток зразок 1/16, 1/32 які, як правило, не дають своєму власникові можливості проживання, ця знижка може досягати і 80%.

Зауважимо, що ринкова вартість частки не збігається з її справедливою вартістю у разі викупу частки одним власником в іншого. Дійсно, якщо визначити вартість частки для викупу рівній ринкової, то та сторона, яка купує частку матиме необгрунтовану вигоду (ця сторона отримує цілу квартиру за ціною нижче ринкової), а та сторона яка продає частку змушена ця робити з дисконтом. Але це питання лежить вже поза компетенцією оцінної компанії і вирішується або справедливої ​​домовленістю сторін, або справедливим судовим рішенням. Завдання оцінювача в такій ситуації - лише надати зацікавленим сторонам об'єктивну цінову інформацію для прийняття обгрунтованого рішення.